Archief voor categorie: Overige heffingen

Een gemeente heeft bij de bepaling van de WOZ-waarde van een recreatieterrein de waarde van de daarop aanwezige stacaravans meegenomen. De stacaravans staan op vaste jaarplaatsen, zonder dat er een recht van opstal is gevestigd. De heffingsambtenaar heeft bij de taxatie gebruik gemaakt van de operationele cashflow methode, met een opslag voor de stacaravans op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Volgens de heffingsambtenaar is de eigenaar van het recreatieterrein door natrekking eigenaar geworden van de stacaravans.

De rechtbank deelt de opvatting dat de stacaravans door natrekking eigendom zijn geworden van de eigenaar van het recreatieterrein. De rechtbank acht het daarom juist dat bij de waardering van de onroerende zaak de stacaravans worden meegenomen. Volgens de rechtbank moet dat door te doen alsof er jaarplaatsen met stacaravan worden verhuurd. De door de heffingsambtenaar overgelegde berekening is niet juist, omdat daarin wordt gerekend met de verhuur voor een jaar van kale jaarplaatsen en daarnaast met de verhuur van stacaravans gedurende vier weken per jaar. De berekening van de eigenaar van de WOZ-waarde is ook niet juist, omdat daarin geen rekening is gehouden met de stacaravans.

De rechtbank wijst erop dat niet vereist is dat de heffingsambtenaar de juiste WOZ-waarde bewijst. Hij moet aannemelijk maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in die bewijslast geslaagd. Een juiste waardering van het recreatieterrein zou niet lager uitkomen dan de waardering van de heffingsambtenaar. De rechtbank heeft de WOZ-waarde vastgesteld op de door de heffingsambtenaar nader berekende waarde van € 2.639.152.

Op 31 juli 2020 heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam de WOZ-waarden voor het jaar 2019 vastgesteld van meerdere onroerende zaken, variërend van € 197.000 tot € 1.814.000. De eigenaar van de onroerende zaken heeft bezwaar aangetekend tegen de waardevaststellingen, maar deze zijn ongegrond verklaard. Hierop heeft de eigenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank verklaarde de meeste beroepen ongegrond, maar voor enkele objecten werd een compromis bereikt en zijn de waarden aangepast. De eigenaar ging daarna in hoger beroep.

Geschilpunt in hoger beroep

Het belangrijkste geschilpunt in hoger beroep was of de heffingsambtenaar verplicht is om voor alle objecten binnen één gebouw dezelfde kapitalisatiefactor toe te passen. De eigenaar betoogde dat dit wel het geval moet zijn en dat, indien verschillende kapitalisatiefactoren werden toegepast, de laagste factor voor alle objecten binnen het gebouw gehanteerd zou moeten worden.

Uitspraak van het hof

Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om dezelfde kapitalisatiefactor voor alle objecten binnen één gebouw te gebruiken. De waarde van onroerende zaken wordt vastgesteld op basis van de vrije bewijsleer. De vrije bewijsleer betekent dat de heffingsambtenaar, afhankelijk van de feitelijke situatie, met verschillende factoren rekening kan houden, zoals de aard en functie van de objecten. De heffingsambtenaar heeft in dit geval voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Dit werd ondersteund door vergelijking met verkoop- en huurtransacties van passende en vergelijkbare andere objecten. Het hof concludeerde dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd.

Verzoek om vergoeding van immateriële schade

De belanghebbende had tevens een verzoek ingediend voor een vergoeding van immateriële schade vanwege de lange duur van de procedure. Dit verzoek is door het hof afgewezen, aangezien de behandeling van het hoger beroep binnen de redelijke termijn van twee jaar viel.

Conclusie

Deze uitspraak is van belang voor de vaststelling van WOZ-waarden, omdat het bevestigt dat de heffingsambtenaar niet gebonden is aan één uniforme kapitalisatiefactor voor verschillende objecten binnen één gebouw, zolang hij maar aannemelijk kan maken dat de gehanteerde waarden niet te hoog zijn. Dit biedt gemeenten de flexibiliteit om rekening te houden met de specifieke kenmerken van ieder afzonderlijk object bij de waardebepaling. Ook onderstreept het arrest de noodzaak voor belanghebbenden om bij het aanvechten van WOZ-beschikkingen goed onderbouwde argumenten aan te dragen. Algemene bezwaren zonder concrete onderbouwing zullen doorgaans niet volstaan om de vastgestelde waarden succesvol aan te vechten.

Een eigenaar van een hotel in aanbouw ontving van de gemeente Amsterdam een beschikking waarin de vervangingswaarde van het pand werd vastgesteld op € 36 miljoen. Op basis van deze waarde kreeg de ondernemer ook een aanslag onroerendezaakbelasting. De ondernemer maakte bezwaar tegen deze beschikking, hetgeen resulteerde in een fors lagere vervangingswaarde van € 18 miljoen. Echter, de ondernemer was nog steeds niet tevreden. Hij stelde dat de vervangingswaarde van € 18 miljoen inclusief btw was en dat de vervangingswaarde exclusief btw moet worden vastgesteld. De vraag is: heeft de ondernemer gelijk?

Oordeel hof Amsterdam: waardering inclusief btw

Het hof verwierp het standpunt van de ondernemer. Volgens het hof blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de waardebepaling van gebouwen in aanbouw niet één-op-één aansluit bij het begrip “gecorrigeerde vervangingswaarde” uit de wet. Het hof oordeelde dat de parlementaire geschiedenis ondubbelzinnig aantoont dat de waardering inclusief btw is voorgeschreven voor alle courante niet-woningen in aanbouw.

De Hoge Raad casseert

De Hoge Raad oordeelt echter anders. Volgens de Hoge Raad moet onder vervangingswaarde als bedoeld in de Wet WOZ worden verstaan: “het uit de stichtingskosten of de aanschaffingsprijs bestaande offer, dat nodig is om een object in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen.” De btw behoort bij een ondernemer, die voor de btw belaste prestaties verricht en de btw als voorbelasting in aftrek mag brengen, niet tot dit offer. Bedrijfseconomisch gezien behoort de btw immers niet tot de aanschaffingskosten. De Hoge Raad oordeelt verder dat de parlementaire behandeling hier niets aan afdoet. Bij de waardebepaling in het verleden kan niet worden uitgegaan van een waarde in het economische verkeer, aangezien de waardepeildatum in het verleden ligt. De gemeente Amsterdam dient bij de bepaling van de vervangingswaarde de btw buiten beschouwing te laten.

Implicaties voor ondernemers

Deze casus illustreert duidelijk dat een goed onderbouwd bezwaarschrift ondernemers aanzienlijk kan helpen. Voor ondernemers en belastingadviseurs zijn dit de krenten in de pap. Bent u als ondernemer ook bezig met het bouwen van een bedrijfspand? Dan weet u nu dat de vervangingswaarde exclusief btw moet worden vastgesteld. Indien de gemeente in uw geval uitgaat van een vervangingswaarde inclusief btw, loont het indienen van een bezwaarschrift. Neem hiervoor gerust contact met ons op.

De eigenaar van meerdere niet-woningen in Vlaardingen schrikt wanneer hij zijn jaarlijkse aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) bekijkt. De gemeente heeft de tarieven van de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2021 verdubbeld. Mag dit zomaar? 

De situatie is als volgt: tot en met 2020 kende de gemeente Vlaardingen aparte tarieven voor de OZB voor de gebruiker en voor de eigenaar van andere panden dan woningen. Met ingang van 2021 wijzigde de gemeente haar beleid en schafte zij het tarief voor gebruik af, terwijl het tarief voor eigendom werd verdubbeld. De eigenaar van de panden was het daar niet mee eens en diende een bezwaarschrift en later een beroepschrift in. Hij stelde dat de tariefswijziging bedoeld was om leegstand (van voornamelijk winkels) tegen te gaan. Echter, volgens hem maakten winkels slechts een klein deel uit van het totale aantal niet-woningen, waardoor de verdubbeling haar doel miste. Bovendien voelde hij zich niet betrokken bij de besluitvorming.

De heffingsambtenaar van de gemeente Vlaardingen verdedigde de tariefswijziging door te wijzen op de bevoegdheid van de gemeente om belastingverordeningen vast te stellen op grond van de Gemeentewet. Hij beweerde dat de rechter slechts terughoudend kan toetsen aan het verbod van onredelijke en willekeurige belastingheffing, aangezien er sinds 2008 geen wettelijke maximale tarieven voor de OZB meer bestaan. De heffingsambtenaar benadrukte dat de tariefswijziging noodzakelijk was, omdat de belastinginkomsten van niet-woninggebruikers onstabiel waren en de gemeente niet kon heffen op basis van gebruik bij leegstand.

De rechtbank oordeelde in het voordeel van de heffingsambtenaar, maar de eigenaar ging in hoger beroep bij het gerechtshof Den Haag. Het hof stelde vast dat de verdubbeling op zichzelf niet in strijd was met wetten zoals de Gemeentewet. Toch bekritiseerde het hof de gemeente, omdat de gemeente geen rekening had gehouden met de nadelige financiële gevolgen voor de eigenaren van niet-woningen. Het hof vond dat de gemeente te ver was gegaan door het tarief te verhogen en het gebruikstarief af te schaffen zonder de belangen van de eigenaren mee te wegen. De drastische verhoging werd als onevenredig beschouwd door het hof. Het hof oordeelde dat de verdubbeling in strijd is met het evenredigheidsbeginsel en met het verbod op willekeurige en onredelijke belastingheffing. Het hof stond een verhoging van het tarief met drie procent toe en beval de aanslagen tot dat bedrag te verminderen.

Kortom: hoewel gemeenten de bevoegdheid hebben om belastingtarieven aan te passen, moeten zij daarbij wel rekening houden met de evenredigheid en de belangen van belastingplichtigen. In dit geval had de gemeente Vlaardingen niet voldoende rekening gehouden met de eigenaren van niet-woningen, wat leidde tot een succesvol beroep tegen de verdubbeling van de OZB-tarieven.

Volgens de Gemeentewet kunnen gemeenten een parkeerbelasting heffen. In deze wet wordt onder parkeren verstaan het doen of laten staan van een voertuig op voor het openbaar verkeer toegankelijke terreinen of weggedeelten, waarop dit niet ingevolge een wettelijk voorschrift is verboden. Een bestuurder mag zijn voertuig niet parkeren op een parkeergelegenheid op een andere wijze of met een ander doel dan op het bord of op het onderbord is aangegeven.

De vraag in een procedure is of parkeerbelasting verschuldigd is wanneer een auto is aangesloten op de laadpaal bij een parkeerplaats, maar de accu niet of niet meer wordt opgeladen. De bestuurder voerde aan dat hij door niet op te laden zijn auto had geparkeerd op een plaats waar dit ingevolge een wettelijk voorschrift verboden is. Dat zou betekenen dat geen parkeerbelasting van hem mag worden nageheven. Hof Den Haag heeft deze vraag ontkennend beantwoord. Naar het oordeel van de Hoge Raad is dat terecht. De omstandigheid dat de accu van een elektrische auto niet (meer) wordt opgeladen, dwingt niet tot de conclusie dat de auto daar met een ander doel dan het opladen van de accu geparkeerd stond. De heffingsambtenaar hoeft in een dergelijk geval geen onderzoek te doen naar het doel waarvoor de auto is geparkeerd.