Berichten

Positieve/negatieve hypotheekverklaring

/in , /door

» Wist je dat wij op zoek zijn naar een nieuwe collega (assistent) accountant? Lees snel verder!

Bij financieringen valt het begrip ‘positieve/negatieve hypotheekverklaring’ nog wel eens. Wat houdt zo’n verklaring nu precies in? Waar kan ik u op wijzen als u daarmee te maken krijgt?

Geldleningen. 
Als iemand geld leent aan een ander, zal hij dat bedrag op enig moment terug willen krijgen. Meestal worden geldleningen van serieuze bedragen vastgelegd in een overeenkomst van geldlening. Daarin worden afspraken over rentebetalingen en aflossingen gemaakt.

Hypotheekrecht als zekerheid. 
Een aspect wat bij geldleningen vaak aan de orde komt, is of er een bepaalde zekerheid voor de terugbetaling van de lening wordt gegeven. Dat kan bijv. een hypotheek op een onroerende zaak zijn.

Nadelen. 
Aan het vestigen van een hypotheek zitten echter wel een paar nadelen. Partijen moeten dan verplicht naar de notaris voor een hypotheekakte en dat kost natuurlijk geld. Ook moet een hypotheekakte worden ingeschreven in het Kadaster. Er komen dus ook kadasterkosten om de hoek kijken.

Tussenoplossing
Wat partijen nog wel eens doen om deze kosten te voorkomen, is het afspreken van een positieve/negatieve hypotheekverklaring. Zeker als partijen elkaar goed kennen en het bedrag niet zo hoog is, gebeurt dat wel. Zoals de benaming al aangeeft, zitten er twee kanten aan een dergelijke verklaring.

Positief. 
In de eerste plaats verplicht de geldnemer zich tegenover de geldgever om alsnog een daadwerkelijke hypotheek te vestigen als de geldgever daarom vraagt, bijv. op een woning of een bedrijfspand. Dat is het ‘positieve’ element.

Negatief. 
Daarnaast verbindt de geldnemer zich jegens de geldgever om geen andere hypotheken op het betreffende pand te vestigen of dit te verkopen. Althans niet zonder de geldgever daarvan op de hoogte te brengen en zonder diens toestemming. Dit is de ‘negatieve’ kant van de verklaring.

Geen ‘harde’ zekerheid. 
Het gaat hier dus niet om een concrete zekerheid, maar om een afspraak tussen partijen. Zou de geldnemer het pand toch verkopen of met een hypotheek bezwaren, dan vist de geldgever in principe achter het net. 
Let op.  Het is dan zaak dat een dergelijke verklaring met zorg wordt opgesteld. Daarbij kan worden gedacht aan het opnemen van een boete bij overtreding van de afspraken. Eventueel kan ook een onherroepelijke volmacht aan de geldgever worden verleend om daadwerkelijk een hypotheek te vestigen. Het nadeel daarvan is echter dat daar een notaris voor nodig is.

Een praktijkgeval

Informatieplicht. 
Onlangs moest Rechtbank Noord Holland (ECLI:NL:RBNHO:2021:3288) beslissen in een zaak waarbij partijen in een akte van geldlening een (negatieve) hypotheekverklaring waren overeengekomen. Op grond daarvan moest de geldnemer de geldgever direct informeren als hij zijn woning te koop zou aanbieden. Bij overtreding daarvan zou niet alleen de geldlening direct opeisbaar worden, maar zou de geldnemer ook een boete moeten betalen.

Toch verkocht. 
Op een gegeven moment verkoopt de geldnemer zijn woning, zonder de geldgever daarover te informeren. Dat was dus duidelijk in strijd met de (negatieve) hypotheekverklaring. De rechter oordeelde dat daarom inderdaad de gehele geldlening moest worden terugbetaald, maar ook dat de afgesproken boete moest worden betaald. 

Tip.
De zorgvuldig opgestelde hypotheekverklaring bewees de geldgever in deze zaak dus een goede dienst. Wij helpen u graag.

Indien u nog vragen heeft kunt u contact opnemen, 013-5340001.

Stapelfinanciering

/in , , /door

» Wist je dat wij op zoek zijn naar een nieuwe collega (assistent) accountant? Lees snel verder!

Stapelfinancieringen

Wij hebben op ons kantoor de afgelopen jaren tientallen nieuwe geldverstrekkers voorbij zien komen en stapelfinanciering is de nieuwe norm. Maar wat is nu stapelfinanciering.

Wie gaat de regie voeren en hoe worden de risico’s verdeeld?

– Banken pikken als eerste alle zekerheid in en schuiven het risicodragende gedeelte graag door naar derden.
– Banken (enkele lokale uitgezonderd) zijn er niet om u te helpen. U bent er voor de bank om zoveel mogelijk geld aan te verdienen. Ook andere investeerders en geldschieters hebben maar één doel. En dat is zoveel mogelijk winst maken.
– Bij kleine kredietaanvragen blijven banken het liefst weg. Het is gewoonweg niet rendabel genoeg.
Eventueel financieren zij nog wel bestaande klanten met een lopende financiering.
– Vanaf 5 ton zijn banken nog wel in de markt, maar veelal met standaard producten, diensten en geautomatiseerde systemen.

Vaak is de branche waarin een ondernemer opereert bepalend of een financiering verkregen kan worden. Voor detailhandel, horeca en bouw staan de deuren niet open.

Voor veel van mijn ondernemers is de bank nog steeds de eerste keus. Of zelfs de enige optie. Wel wordt een bancaire financiering vaak aangevuld met andere kapitaalsvormen.

Waar we vroeger zochten naar factoring en lease dat in combinatie met een bancair krediet werd ingezet, zien we nu dat nieuwe financieringsvormen als crowdfunding, en informal investors er bij zijn gekomen.

Met al die nieuwe partijen op de markt is het ophalen van een financiering er niet eenvoudiger op geworden. Elke partij heeft zijn eigen wensen en voorwaarden.

Hier heeft u een specialist voor nodig die u hiermee kan helpen en begeleiden, anders is het niet te doen om dat allemaal bij te houden. Bij LDE Accountants bent u dan ook op het juiste adres.

De banken zijn echter nog steeds dominant. Vorig jaar werd er een recordbedrag van 100 miljoen euro met crowdfunding opgehaald. Een mooi bedrag, maar vergeleken me de 300 miljard die de banken hebben uitstaan bij het MKB is het natuurlijk helemaal niks.

Voor vragen of advies neem contact met ons op (013-5340001).

Crowdfunding

/in /door

» Wist je dat wij op zoek zijn naar een nieuwe collega (assistent) accountant? Lees snel verder!

Zeker in de huidige tijd, waarin bankfinanciering niet meer vanzelfsprekend is, zijn alternatieve financieringsvormen belangrijk(er) geworden. Steeds vaker komt de term “Crowdfunding” voorbij in dit kader. Maar wat is crowdfunding nu eigenlijk? In deze blog zullen we verder ingaan op dit fenomeen.

Crowdfunding?
Simpel gedefinieerd is crowdfunding een vorm van financiering, waarbij door meerdere partijen/personen/investeerders geld in een plan gestoken wordt voor de opstart of overname van een bedrijf en (voornamelijk) voor de opstart van een product en/of dienst, maar ook voor andere doeleinden, zoals bijvoorbeeld het maken van een film of wetenschappelijk onderzoek. Het is hierdoor mogelijk dat vele investeerders een klein bedrag inbrengen en zodoende het doelbedrag realiseren. Ook is het mogelijk dat kennis ingebracht wordt door de “investeerders”, die de opstart kunnen begeleiden cq ondersteunen.

De voorwaarden worden onderling opgesteld, waardoor voor de betrokkenen een win-win situatie dient te ontstaan. Door de aanwezige potentie in rendement is crowdfuncing interessant voor meerdere partijen. Zeker gezien de huidige stand van de rente op spaargelden.

Uit diverse onderzoeken blijken voorbereiding en samenwerking als de succesfactoren voor crowdfunding. Als voorbereiding geldt onder andere dat een businessplan vervaardigd dient te worden. Het gehele plan dient echter ook de opzet voor het ‘gebruik’ van crowdfunding te bevatten. Hierbij moet men denken aan de wijze waarop men omgaat met verschillende investeerders, bijvoorbeeld op basis van het ingebrachte bedrag. Worden zij nauwer betrokken bij de onderneming, mogelijk in de vorm van een adviesraad?

Hoe werkt crowdfunding?
Voor het aanbieden van een project en het verkrijgen van vermogen, middels crowdfunding, dient een van de fundingplatformen op internet gebruikt te worden. In de aanbieding dient een nadere (prikkelende) omschrijving gegeven worden van het project. Tevens dient het doelbedrag vermeld te worden en de tegenprestatie voor de inbreng, zoals bijvoorbeeld rendement of aandelen.

Door het aanbod van vele projecten is het goed om persoonlijke betrokkenheid te tonen, bijvoorbeeld door regelmatig updates te geven en ‘zichtbaar’ te zijn. De investeerders leren de persoon achter het project kennen op deze manier, hetgeen meer informatie oplevert voor een investeerder waardoor zij hun investering beter kunnen ‘verantwoorden’.

Voor- en nadelen van crowdfunding voor de financieringszoekende
Uiteraard zijn er zowel voor- als nadelen van crowdfunding. De voor- en nadelen voor de financieringszoekende:

Voordelen:

  • Door het aanbod van verschillende sites/platformen is het makkelijk om een passend platform voor het project te vinden.
  • Laagdrempelig financiering verkrijgen teneinde een nieuw product en/of dienst te gaan vermarkten.
  • Test of een nieuw product en/of dienst interessant genoeg is voor de markt, te peilen door de interesse voor financiering. Het is dus mogelijk om het platform te gebruiken voor het marktonderzoek.
  • Aandacht voor het product en/of de dienst.
  • Mogelijk aantrekken van de eerste klanten voor het product en/of de dienst. investeerders kunnen dusdanig geïnteresseerd zijn, dat ze ook meteen klant worden. doordat ze op twee fronten aan het bedrijf verbonden zijn, worden ambassadeurs ‘gecreëerd’ voor het bedrijf.

Nadelen:

  • Afhankelijkheid van de ‘crowd’. De kans bestaat uiteraard dat het plan nauwelijks geïnteresseerde investeerders aantrekt, waardoor direct zichtbaar is (online) dat het plan niet realiseerbaar is.
  • De ontvangen middelen dienen altijd terugbetaald te worden, ongeacht de financiële ontwikkeling van het bedrijf

Voor- en nadelen van crowdfunding voor de investeerder(s)
Niet alleen voor de aanbieder van een project gelden voor- als nadelen, maar ook voor de investeerder(s).

Voordelen:

  • De mogelijkheid om meer rendement te behalen op gelden.
  • De mogelijkheid om betrokken te zijn bij uw investering, indien een investering gedaan wordt in een product, dient of bedrijf dat dicht bij de investeerder ligt.
  • Geen tussenpersonen benodigd om een investering te realiseren

Nadelen:

  • Het is voor een (particuliere en goedwillende) investeerder lastig om een gedegen risicoprofiel op te tuigen van het project. Daarbij is niet alle informatie, bijvoorbeeld over de (capaciteiten van de) initiatiefnemer zelf, exact beschikbaar. De informatieverstrekking is namelijk afhankelijk van de initiatiefnemer zelf.
  • Het geld wordt geïnvesteerd in vooral startende initiatieven. De kans dat deze initiatieven niet leiden tot een succes is uiteraard aanwezig, waardoor het inlegde vermogen verloren kan worden. Het trachten terug te halen van gelden dient door de investeerder zelf gedaan te worden.
  • Crowdfunding is voor enkele ondernemers een van de laatste alternatieven om een financiering te verkrijgen. Vaak is de aanvraag reeds ingebracht bij een bank, die starters vaak nul op het rekest geeft. Vraag is dan ook of het rendement opweegt tegen het risico of dat het risico eigenlijk te groot is om in te investeren (als de bank reeds een afwijzing gedaan heeft)

Tenslotte
Mochten vragen bestaan omtrent crowdfunding dan kunt u uiteraard contact met ons opnemen. Ook verwijzen we naar de verschillende crowdfundingplatformen voor verdere informatie (o.a. www.geldvoorelkaar.nl, www.seeds.nl, www.crowdaboutnow.nl, www.symbid.nl).

Bart de Volder
bart@ldeaccountants.nl

Onderlinge draagplicht bij concernfinanciering

/0 Reacties/in /door

» Wist je dat wij op zoek zijn naar een nieuwe collega (assistent) accountant? Lees snel verder!

Na een recentelijk faillissement wil ik u, bijpraten over de onderlinge draagplicht bij concernfinancieringen. Gaat u binnen uw concern met meerdere concernvennootschappen gezamenlijk een financieringsovereenkomst (wat vaak voorkomt) aan, dan kan de bank vaak ieder van de betrokken vennootschappen aanspreken tot betaling, ook al heeft deze vennootschap in de praktijk geen gebruik gemaakt van het geld van de financiering.

Heeft u intern geen afspraken gemaakt over de onderlinge draagplicht binnen uw concern en de voorwaarden waaronder uw vennootschappen meetekenen voor een financiering, dan kan dit ongewenste financiële gevolgen voor uw vennootschappen hebben.

Externe draagplicht
Sluit één van uw vennootschappen een financiering af bij de bank, dan eist de bank vaak dat uw andere vennootschappen mede aansprakelijk zijn voor deze financiering. Mocht de vennootschap die de financiering feitelijk is aangegaan niet aan haar betalingsverplichtingen jegens de bank kunnen voldoen, dan kan de bank ook uw andere vennootschappen tot betaling van het verschuldigde bedrag aanspreken. Dit is de externe draagplicht.

Interne draagplicht
Omdat de vennootschap die de betaling aan de bank heeft verricht, niet altijd de vennootschap is die feitelijk de financiering van de bank heeft gebruikt, kunt u de aan de bank verrichte betaling vervolgens onderling tussen de vennootschappen verrekenen. Dit is de interne draagplicht. Maar wie moet nu welk deel betalen?

Zijn er binnen een concern geen afspraken gemaakt over de onderlinge draagplicht, dan wordt deze draagplicht bepaald door vast te stellen wie de schuld met de bank is aangegaan. Hierbij moet erop worden gelet wie het geld van de financiering heeft gebruikt of wie de beschikking over het geld heeft (gehad).

Indien geen van de concernvennootschappen aantoonbaar zelf het geld heeft gebruikt of daarover beschikking heeft (gehad), er geen nadere afspraken over de onderlinge draagplicht zijn gemaakt en ook redelijkheid en billijkheid geen andere verdeling vereisen, zijn de concernvennootschappen voor gelijke delen aansprakelijk.

Voorkom discussie, maak vooraf afspraken
Om discussie achteraf te voorkomen, is het verstandig om vooraf, bij het aangaan van de financiering, binnen uw concern afspraken te maken over de onderlinge draagplicht en bijvoorbeeld vast te leggen dat de feitelijke gebruiker verplicht is om tussentijds betalingen te verrichten aan de andere concernvennootschappen en zekerheden te verstrekken, op het moment dat de andere concernvennootschappen dit nodig achten. Zo kunt u voorkomen dat in geval van bijvoorbeeld verkoop of faillissement van een vennootschap de betalende vennootschap met lege handen komt te staan.

LDE Tips om een (her)financiering bij uw bank rond te krijgen

/0 Reacties/in /door

» Wist je dat wij op zoek zijn naar een nieuwe collega (assistent) accountant? Lees snel verder!

LDE Accountants ervaart dat banken momenteel terughoudender zijn om kredieten of leningen te verstrekken aan ondernemers. Maar hoe bereidt u zich voor als u een (her)financiering nodig heeft? Met onze tips maakt u meer kans op financiering in uw gesprek met een bank..

1. Bepaal de strategie van uw bedrijf

Bankiers kijken graag naar uw verleden, maar het gaat bij de bedrijfsfinanciering en kredietverlening over de inschatting van uw toekomst. Geef een duidelijk beeld van uw toekomst en uw strategie. Banken kijken heel graag naar de harde cijfers, solvabiliteit, zekerheid en werkkapitaal, maar ook naar uw ondernemerscapaciteiten. Weet u als ondernemer waarover u het heeft en wat er in de markt speelt? 

2. Maak een financieringsplan

Uw toekomstvisie is de basis voor uw financieringsplan. Daarmee geeft u een financier vertrouwen dat uw bedrijf betrouwbaar is en kans van slagen heeft. Uw financieel plan maakt duidelijk hoeveel extra financiering u nodig heeft. En wanneer deze financiering nodig is en voor welke periode. Geef een duidelijk beeld van het budget, investeringsplannen en geplande financieringsafspraken. Waar heeft u de investering voor nodig? Hoe gaat u deze terugverdienen? Komt er voldoende cashflow (resultaat + rente + afschrijvingen) binnen?

Zorg dat uw plan toetsbaar is. Als de verwachting voor het komend jaar en de cijfers van het afgelopen jaar teveel verschillen, dan roept dit vraagtekens op. Uw financieel plan moet dus waterdicht en realistisch zijn. Bedenk dat een financier voornamelijk geïnteresseerd is in cijfers en graag veel financiële informatie ziet. Liefst met bancaire kengetallen, waardoor hij nu en op termijn zijn financieringsrisico kan inschatten.

3. Bereken uw vermogenspositie

Een financier kijkt naar hoeveel eigen geld u inbrengt. Bent u bereid meer eigen geld in het bedrijf te steken? Banken willen graag weten wat uw solvabiliteitsratio is. Dit getal drukt uw eigen vermogen in percentages van het totaalvermogen uit. Hoe hoger het percentage, hoe beter de solvabiliteit.

4. Kijk verder dan alleen de bank

U bent niet alleen op banken aangewezen. Het kan al schelen als u risocokapitaal gebruikt voor een deel van de financiering. Banken zien dat graag. Een hogere persoonlijke borgstelling van de ondernemer wil ook nog wel eens helpen. In bepaalde gevallen kunt u ook terecht bij de overheid, zoals voor het BBMKB. Andere opties zijn venture capitalists (verstrekkers van durfkapitaal), in de vorm van participatiemaatschappijen of vermogende particulieren. Zij zijn soms bereid geld in een bedrijf te steken, vaak op voorwaarde van een (tijdelijk) aandeel.

5. Vergelijk rentetarieven

Het rentepercentage dat u betaalt hangt af van verschillende factoren. Zoals het tarief dat commerciële banken in de EU elkaar in rekening brengen en de vraag of u een bedrijfshypotheek heeft. Bovendien hanteren banken vaak ook nog een eigen basisrente (het laagste tarief dat een bank zijn klanten in rekening brengt). Het loont de moeite de tarieven van een aantal banken met elkaar te vergelijken.

6. Zorg voor uw relatie met de bank

Open communicatie en vertrouwen zijn belangrijk. Hoe lang bent u al klant bij de bank? Heeft u een persoonlijke contactpersoon bij de bank, die zijn of haar vertrouwen in u kan uitspreken? Heeft u in het verleden keurig uw leningen afgelost? In deze tijden van kredietcrisis is het belangrijk om uw bankier tijdig bij te praten over uw financiële problemen. Kom ook meteen met een plan van aanpak om de problemen op te lossen. Zorg ervoor dat u uw meest recente cijfers paraat heeft, aangevuld met een rentabiliteits- en liquiditeitsprognose voor minimaal het komende jaar.

Met LDE Accountants op koers!